遺言・相続税の手続きは、横浜の税理士・吾妻(あづま)会計事務所にお任せください！

長期保有の土地を売却した場合には、２０％の税金がかかります。例えば、４千万円で土地を売却すると約８百万円の譲渡税です。

ただし、相続で取得した土地を相続後３年１０ヵ月以内に売却した場合には、この８百万円の税金がかからない可能性があります。

譲渡税は、売却価額からその土地の取得費を引いた譲渡益に対して課税されます。

相続後３年１０ヶ月以内の売却であれば、その取得費に過去に支払った相続税の額を加算できます（相続税の取得費加算の特例）。
つまり、売却益が支払った相続税以下であれば譲渡税はかかりません。

例えば、相続財産が土地だけで２億円とします。相続人１人として相続税が約４，０００万円です。

この場合に、相続後、相続した土地の２割分（全体２億　×　２割＝４，０００万円）を売却したとします。

昔から所有している土地であれば、当時の取得費は不明です。そのような時は、売却額の５％を取得費とみなします。

したがって、譲渡税は、（４，０００万円　－　４，０００万円　×　５％）　×　２０％　＝　７６０万円　

相続後３年１０ヵ月以内の譲渡であれば、支払った相続税の４，０００万円を取得費に加算できるので、譲渡益はゼロ、譲渡税も当然ゼロです。

譲渡益は、（４，０００万円　－　（４，０００万円　×　５％　＋　４，０００万円）　）　＜　０　　したがってゼロです。

この「相続税の取得費加算の特例」が改正予定です。

平成２５年１２月１２日に公表された「平成２６年度税制改正大綱」に改正案が盛り込まれました。
現行では、取得費として加算できる金額は、土地を売却した相続人が相続した全ての土地に対応する相続税となっています。（上記の例では４，０００万円）。この取扱いが下記の通り改正予定です。

取得費として加算できる相続税が、売却した土地に対応する部分のみに制限されます。

上記の例では、取得費として加算できる相続税額は、全体の相続税額４，０００万円のうち、売却した２割分、８００万円となります。

譲渡税は、（４，０００万円　－　（４，０００万円　×　５％　＋　８００万円）　）　×　２０％　＝　６００万円　

今までが優遇されすぎていたこともありますが、大幅な増税になります。

この改正は、平成２７年１月１日以後の相続により取得した土地を売却する際に適用されます。

国土交通省は、2017年の基準地価（7月1日現在）を発表しました。神奈川県全体の住宅地は0.2%と下落し、2年連続のマイナスとなりました。横浜市、川崎市は上昇したものの、県西部、三浦市では大きく下落しました。詳しい数値は、国土交通省のHPを確認下さい。基準地点ごとの1㎡あたりの価格等が確認できます。
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0

一般社団法人日本不動産研究所が2017年（平成29年）9月1日現在における全国の商業地、住宅地の地価動向マップを公表しました。関東の地価動向については、下記をご確認ください。http://www.reinet.or.jp/?page_id=366

亡くなった故人（被相続人）の自宅の宅地は、小規模宅地特例によりその宅地の相続税評価額が80％減となります。従前は、被相続人が老人ホームに入居したまま亡くなってしまった場合には、自宅の宅地とみなされず小規模宅地特例が使えませんでしたが、平成26年より次の3つの要件を満たせば、適用可能となりました。

1. 相続開始時点で、被相続人が要介護状態であったこと
2. 老人ホームに入所した後に自宅を他人に賃貸していないこと
3. 入所する老人ホームが一定の要件を満たすこと

ここで注意したいのは、入所する老人ホームがきちんと都道府県に届出を行っているかどうかです。本特例の対象施設である老人ホームは、「老人福祉法第29条第1項に規定する有料老人ホーム」と規定されており、同条では、有料老人ホーム設置の際には、都道府県に届け出をすることが義務付けられています。したがって、未許可の老人ホームは、本特例の対象施設とならず小規模宅地特例の適用対象外となります。

この未許可の老人ホームは、厚生労働省が平成29年3月21日に公表した結果によると、平成28年6月末の時点で全国に1,207件あります。全国の有料老人ホームが12,946件なので、未許可率は9.3％と、約10％もあり、けっして少なくない数字といえます。
ちなみに、未許可率、東京都は5％、神奈川県は8.2％となっています。

詳しくは、厚生労働省のWEBサイトをご覧下さい。
http://www.mhlw.go.jp/stf/houdou/0000155909.html

小規模宅地特例の適用を検討する際は、対象の老人ホームが届け出を行っているかどうか確認が必須です。

「相続税対策で孫と結んだ養子縁組は有効かどうか」が争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第３小法廷（木内道祥裁判長）は31日、「節税目的の養子縁組でも直ちに無効とはいえない」との初判断を示した。判決は相続税対策として縁組が広がりつつある現状を追認した形。縁組が無効となるのは当事者に縁組の意思がない場合などに限られそうだ。

　有効性が争われたのは、2013年に82歳で亡くなった福島県の男性と孫との養子縁組。男性は亡くなる前年、当時１歳だった長男の息子である孫と縁組をした。それまで男性の法定相続人は長男と娘２人の３人だったが、孫との縁組が有効なら４人となる。男性の死後、娘２人が「縁組は無効」と提訴した。

　相続税額は遺産全体から一定額を差し引いた上で算出される。この控除分は３千万円が基本で、相続人１人につき600万円を加算。実子がいても養子は１人まで、実子がいなければ２人まで相続人に含められる。

　相続人が多いほど控除額が増えて税金が減るため、資産が多い場合に節税目的で養子を増やすケースが少なくない。

　今回の訴訟では男性に縁組の意思があったかどうかが争点となった。

　一審・東京家裁は、男性本人が縁組届を作成したとして有効と認定。二審・東京高裁は「税理士が勧めた相続税対策にすぎず、男性は孫との間に真実の親子関係を創設する意思はなかった」として無効と判断。孫側が上告した。

　最高裁の第３小法廷は「節税の動機と縁組の意思は併存し得る」と指摘。縁組の意思があれば節税目的の養子縁組を認める初の判断を示したうえで、「男性に縁組の意思がないとはいえない」として孫との縁組は有効と結論づけた。（日本経済新聞　平成29年2月1日）

　養子縁組は、相続税の節税には有効となりますが、姓を変える必要がある等、戸籍も変更となるため、総合的に判断する必要があります。